Guía 2025 para extranjeros que quieren invertir o establecerse con orden
Si estás pensando en comprar una vivienda en España y no eres residente, es posible que tengas esta duda:
¿Puedo comprar una casa en España aunque no viva ahí legalmente?
La respuesta es sí.
España permite la compra de inmuebles a extranjeros sin necesidad de tener residencia legal.
Sin embargo, comprar bien no es lo mismo que comprar sin riesgos, y hay varias implicaciones que deberías conocer antes de firmar.
En esta guía, pensada para extranjeros con criterio, te explicamos qué puedes hacer, qué debes tener en cuenta y qué errores evitar, tanto si quieres invertir como si planeas mudarte a España en el futuro.
¿Puedo comprar una casa en España sin tener NIE o permiso de residencia?
Sí. No necesitas residencia legal en España para comprar una vivienda.
De hecho, muchos extranjeros compran inmuebles en España desde fuera: para invertir, para pasar temporadas, o como parte de un plan de mudanza futura.
Lo que sí necesitas es un NIE (Número de Identificación de Extranjero).
Este número te lo asigna la Policía Nacional y es imprescindible para formalizar la compraventa ante notario, pagar impuestos, registrar la propiedad y abrir una cuenta bancaria española.
Importante: el NIE no es un permiso de residencia. Es solo un número fiscal-identificativo. Puedes tener NIE sin vivir en España legalmente.
¿Cómo se solicita el NIE para comprar una propiedad?
Puedes solicitar el NIE:
- A través del consulado de España en tu país de residencia.
- En España, mediante cita en una comisaría de Policía Nacional (aunque en muchas ciudades hay largas esperas).
- Mediante un representante legal (con poder notarial).
¿Cómo funciona la compra de vivienda para un extranjero no residente?
El proceso es esencialmente igual al de cualquier ciudadano español. Pero hay algunos matices clave si no resides en el país.
1. Elección del inmueble y revisión legal
Antes de firmar nada, tu abogado en España debe:
- Revisar que la propiedad está registrada correctamente.
- Comprobar que no tiene cargas (hipotecas, embargos).
- Confirmar que el vendedor es el propietario real y está autorizado para vender.
- Verificar licencias, certificaciones energéticas, etc.
Si compras sin revisión legal previa, podrías adquirir un problema con escritura. En España, eso no se soluciona fácilmente.
2. Firma de arras o contrato privado
Es habitual firmar un contrato de “arras” o reserva y entregar una señal (normalmente un 10% del precio).
Aquí es crucial que ya tengas un abogado que revise las condiciones: si decides no comprar, puedes perder esa cantidad.
3. Firma ante notario y registro de la propiedad
La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. Puede firmar el comprador o su representante legal. Después, la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
¿Cómo se paga una casa desde el extranjero?
El pago debe hacerse mediante transferencia bancaria desde una cuenta identificada a nombre del comprador. Para ello, es recomendable abrir una cuenta en un banco español.
Este banco pedirá:
- Tu NIE.
- Pasaporte.
- Justificante de origen de los fondos (por normativa antiblanqueo).
Tu abogado o gestor puede ayudarte a preparar esta documentación y evitar que el banco bloquee la operación por falta de trazabilidad.
¿Puedo pedir una hipoteca en España si no soy residente?
Sí, aunque no es automático.
Los bancos españoles conceden hipotecas a extranjeros no residentes, pero:
- El porcentaje de financiación suele ser menor.
- Exigen más documentación (ingresos, declaraciones fiscales del país de origen, etc.).
- La tramitación puede tardar más y requiere apoyo legal.
Si tienes buen perfil económico, ingresos estables y buena planificación, es viable.
¿Qué impuestos pago como no residente al comprar una casa?
Los impuestos principales al comprar son los mismos para residentes y no residentes. Pero es importante que entiendas:
▸ Al comprar
- IVA (10%) si es obra nueva.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6–10%) si es de segunda mano (varía según comunidad autónoma).
- Gastos notariales, registrales y de gestoría (~1–2% del precio).
- Honorarios de abogado (altamente recomendables).
▸ Después de comprar
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si no alquilas la vivienda, pagas un impuesto “presunto” por uso propio.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto municipal anual.
- Tasa de basuras y otros gastos locales.
Si alquilas la vivienda, tributarás por el rendimiento obtenido. En algunos casos, puedes deducir gastos. Conviene asesorarse para evitar errores o sanciones.
¿Comprar una casa me da derecho a vivir en España?
No. Tener una vivienda en propiedad en España no te da automáticamente un permiso de residencia.
Hasta 2024, era posible solicitar una “Golden Visa” por comprar una propiedad de más de 500.000 €.
Pero en mayo de 2025, este programa fue eliminado oficialmente. Actualmente, no existe ningún permiso de residencia vinculado exclusivamente a la compra de una vivienda, sea cual sea su valor.
Si tu intención es vivir en España a largo plazo, necesitarás solicitar un permiso adecuado:
- Residencia no lucrativa.
- Visado de teletrabajo (nómada digital).
- Permiso por inversión empresarial.
- Reagrupación familiar u otras vías.
Comprar un inmueble puede ayudarte a justificar medios económicos, pero por sí solo no basta para regularizar tu residencia.
¿Es recomendable tener asesoramiento legal en la compraventa?
Absolutamente sí.
El notario en España no sustituye al abogado del comprador. Su función es dar fe pública de lo firmado, pero no revisa a fondo tus intereses.
Un despacho especializado como Relacionateypunto:
- Verifica la propiedad.
- Solicita tu NIE.
- Representa tus intereses ante notario.
- Supervisa el pago, impuestos y registro.
- Te asesora fiscalmente para evitar riesgos.
Una compraventa mal hecha puede complicarte el acceso a residencia, bloquear una futura herencia o generar deudas inesperadas.
¿Y si más adelante quiero mudarme a España?
Comprar ahora no impide que solicites la residencia más adelante.
De hecho, puede ayudarte a:
- Demostrar vínculos con España.
- Justificar medios económicos si solicitas residencia no lucrativa.
- Facilitar la reagrupación de familiares.
Muchos de nuestros clientes extranjeros compran primero y regularizan después, siempre que se haga con estrategia legal clara.
Conclusión sobre «¿Puedo comprar una casa en España sin ser residente?»
Sí, puedes comprar una casa en España sin ser residente.
Pero hacerlo bien requiere más que firmar ante notario.
Comprar es fácil.
Comprar con visión, sin riesgos y con estructura, no lo hace cualquiera.
En Relacionateypunto te acompañamos con criterio legal y mirada estratégica.
Y si tu proyecto crece, te conectamos con RRYP GLOBAL, nuestra firma asociada para litigios, herencias internacionales o grandes operaciones inmobiliarias.
¿Estás valorando comprar?
Hablemos antes de que firmes.
En RRYP ayudamos a personas extranjeras y a empresas internacionales a vivir, operar y crecer legalmente en España. No ofrecemos trámites, ofrecemos criterio. Somos una firma boutique con visión global y profunda experiencia en derecho internacional privado y movilidad estratégica. Desde nuestro ecosistema —RRYP Global, Relacionateypunto.com, Academia y la newsletter Think, Then Win— combinamos claridad jurídica con estrategia para quienes no improvisan su futuro.
